Що таке правила поведінки в багатоквартирних будинках (Hausordnung)? Розглянемо, яких правил повинні дотримуватися мешканці в Німеччині.
«Ordnung muss sein!»
Порядок у будинку та його правові особливості в Німеччині
У кожному багатоквартирному будинку існують правила поведінки для мешканців (Hausordnung). Усі мешканці зобов’язані їх дотримуватися.
Правила внутрішнього розпорядку в Німеччині
Вказівки щодо поведінки в певному місці зазвичай об’єднуються у правила внутрішнього розпорядку.
У Німеччині такі правила застосовуються в різних місцях. Наприклад, існують правила поведінки в орендованій квартирі, приватному або багатоквартирному будинку, громадських будівлях, магазинах і кінотеатрах.
Залізничні вокзали, аеропорти, школи, дитячі садки, спортивні споруди, криті та відкриті басейни також зазвичай мають внутрішні правила, яких повинні дотримуватися відвідувачі.
Де можна ознайомитися з правилами поведінки в будинку?
Існують різні варіанти оформлення правил проживання в будинку.
Досить часто відповідні положення містяться безпосередньо в договорі оренди. Крім того, спільнота власників житла може оформити їх окремим документом у вигляді зводу правил поведінки в будинку. У такому разі правила можуть застосовуватися незалежно від конкретного договору оренди. Деякі загальноприйняті норми поведінки також можуть бути закріплені в рішеннях місцевих органів влади.
У договорі оренди правила проживання зазвичай містяться в розділі про загальний порядок (allgemeine Ordnung). У ньому перелічуються положення щодо використання квартири та місць загального користування в будинку.
Правил Hausordnung повинні дотримуватися всі мешканці!
Якщо в будинку немає окремого зводу правил Hausordnung, застосовуються загальні правові вимоги щодо спільного проживання в багатоквартирному будинку.
Орендодавці зазвичай приділяють особливу увагу правилам, які сприяють спокійному співіснуванню мешканців.
Вимагати дотримання таких правил можуть не лише орендодавці, а й інші мешканці будинку.
Договір оренди
Внутрішні правила (Hausordnung) нерідко є частиною договору оренди та встановлюють певні обов’язки орендаря.
Якщо правила проживання включені до договору оренди, вони мають договірний характер і є обов’язковими для сторін.
Hausordnung як окремий документ
Якщо внутрішні правила не прописані безпосередньо в договорі оренди, орендодавець може ознайомити мешканців із правилами внутрішнього розпорядку, оформленими як окремий документ.
Такий документ зазвичай називається Hausordnung і містить положення, що регулюють окремі питання спільного проживання в будинку.
Що може регулюватися правилами проживання в багатоквартирному будинку?
Необхідно розрізняти положення договору оренди та загальні правила проживання в будинку.
Hausordnung може, наприклад, визначати час денного або нічного відпочинку. Такі положення спрямовані на уникнення надмірного шуму та встановлюють години, протягом яких мешканці повинні особливо дотримуватися тиші.
Які питання можуть регулюватися Hausordnung?
Правила внутрішнього розпорядку можуть містити положення щодо:
- часу денного та нічного відпочинку;
- поведінки дітей;
- заходів безпеки;
- прибирання сходових кліток і прибудинкової території;
- провітрювання приміщень;
- паркування транспортних засобів;
- утримання та вигулу домашніх тварин;
- інших питань спільного проживання.
Графік прибирання сходових кліток
Важливо розуміти, що Hausordnung не може самостійно покласти на орендаря обов’язок прибирати сходову клітку, якщо такий обов’язок не передбачений договором оренди (Mietvertrag).
Спочатку в договорі оренди має бути погоджено, чи повинен орендар здійснювати прибирання і в якому обсязі. Після цього Hausordnung може конкретизувати порядок і графік виконання такого обов’язку.
Паркування велосипедів
Внутрішні правила можуть містити додаткові вказівки щодо поведінки на сходовій клітці або прибудинковій території.
Наприклад, із міркувань безпеки може бути заборонено бігати, грати в м’яч, залишати велосипеди або інші транспортні засоби на шляхах евакуації.
Hausordnung також може визначати час і порядок використання місць загального користування та інших приміщень, зокрема спільної прибудинкової ділянки для проведення свят або інших заходів.
Сміття та сміттєві контейнери
Додаткові правила щодо користування сміттєвими контейнерами або підвальними приміщеннями часто вже містяться в загальних положеннях договору оренди.
Сортування сміття є невід’ємною частиною повсякденного життя в Німеччині. Синій контейнер зазвичай призначений для паперу, коричневий — для харчових та органічних відходів, жовтий — для пластикового паковання, а чорний або сірий — для залишкових побутових відходів.
За порушення правил сортування сміття окремий штраф передбачений не в кожній ситуації. Проте орендодавець може винести попередження (Abmahnung), а в разі систематичних і серйозних порушень можуть виникнути подальші правові наслідки для орендаря.
У деяких багатоквартирних будинках сміттєві контейнери замикаються на ключ. Порядок користування ними також може бути зазначений у Hausordnung.
Години тиші
Hausordnung часто використовується для того, щоб мешканці поважали одне одного та дотримувалися тиші у визначений час.
Конкретні години денного відпочинку можуть встановлюватися безпосередньо правилами будинку. У цей час може бути заборонено користуватися газонокосаркою, дрилем та іншими гучними приладами, а також грати на музичних інструментах із надмірною гучністю.
Необхідно дотримуватися тиші й у нічний час. Як правило, нічний відпочинок (Nachtruhe) триває з 22:00 до 6:00.
Якщо планується вечірка, бажано заздалегідь попередити сусідів про можливий шум. Для цього можна, наприклад, за кілька днів розмістити відповідне оголошення в під’їзді.
Крім внутрішніх правил будинку, у багатьох містах і громадах години тиші можуть встановлюватися місцевими нормативними актами, яких також необхідно дотримуватися.
Неділя та офіційні святкові дні в Німеччині вважаються днями відпочинку!
У неділю необхідно уникати занять, які створюють надмірний шум і можуть заважати сусідам.
Важливо у 2026 році: єдиного федерального правила про обов’язковий денний відпочинок (Mittagsruhe) не існує. Такий період може бути встановлений конкретною Hausordnung або місцевим нормативним актом, але не застосовується автоматично в усіх будинках Німеччини. Нічний відпочинок, а також особливий режим у неділю та святкові дні регулюються окремими положеннями законодавства федеральних земель і місцевими правилами.
Правила утримання собак і котів у багатоквартирному будинку
У багатьох договорах оренди передбачається необхідність отримати згоду орендодавця на утримання певних домашніх тварин.
Тому питання проживання в орендованій квартирі із собакою або котом зазвичай необхідно заздалегідь узгодити з орендодавцем.
Водночас необхідно знати: дрібних домашніх тварин (Kleintiere), наприклад хом’яків, декоративних риб, папуг або морських свинок, зазвичай можна тримати без окремого дозволу. Для утримання собак і котів дозвіл може бути необхідним, однак орендодавець не повинен відмовляти без обґрунтованих причин. Потрібна індивідуальна оцінка конкретної ситуації. Загальна безумовна заборона на утримання собак і котів, передбачена типовим положенням договору, може бути недійсною.
Які питання не можуть регулюватися Hausordnung?
Загальні правила внутрішнього розпорядку не можуть суперечити положенням, уже погодженим у договорі оренди.
Наприклад, якщо договором оренди дозволено готувати барбекю в саду, Hausordnung не може повністю заборонити це. Водночас правила можуть конкретизувати, коли, де та за яких умов дозволяється користуватися грилем.
Діти та шум у Hausordnung
Одне з найпоширеніших питань: чи поширюються правила тиші на дітей? Коротка відповідь — так, але з важливими особливостями.
Дитячий шум є природною частиною життя
У німецькому праві звичайний шум, який виникає під час дитячих ігор, бігу або спілкування, значною мірою вважається соціально прийнятним (sozialadäquat).
Сусіди повинні миритися зі звичайним дитячим шумом у денний час, навіть якщо іноді він є досить гучним. Такий підхід неодноразово підтверджувався німецькими судами.
Коли дитячий шум зазвичай допускається?
- У будні дні звичайні дитячі ігри в денний час, як правило, є допустимими.
- У суботу діти також можуть гратися, однак необхідно враховувати правила конкретного будинку та інтереси інших мешканців.
- У неділю та святкові дні слід уникати особливо гучних занять і враховувати встановлений режим відпочинку.
Коли необхідно дотримуватися тиші?
- У нічний час діти, як і дорослі, повинні дотримуватися правил Nachtruhe.
- У неділю та святкові дні батькам слід звертати особливу увагу на те, щоб дитячі ігри не створювали непропорційного шуму.
Які заборони не можна встановлювати в Hausordnung?
Орендодавець не може включити до Hausordnung такі положення:
- повну заборону дитячого шуму;
- загальну заборону дітям гратися у дворі або на дитячому майданчику;
- вимогу до батьків безперервно контролювати кожну дію дітей;
- штрафи за плач немовляти або звичайний дитячий крик.
Конфлікти із сусідами
Якщо сусіди скаржаться на дитячий шум, необхідно враховувати конкретні обставини:
- звичайний дитячий шум у денний час переважно потрібно терпіти;
- якщо шум дійсно є надмірним, наприклад уночі вмикається гучна музика, батькам слід пояснити дітям правила поведінки;
- постійні необґрунтовані скарги можуть свідчити про сусідський конфлікт (Nachbarschaftskonflikt), який можна спробувати врегулювати за участю орендодавця або шляхом медіації.
Дитячі майданчики та візочки
Дитячими майданчиками дозволено користуватися в денний час із дотриманням установлених правил.
Зберігання дитячих візочків у під’їзді або підвалі зазвичай допускається, якщо вони не заважають іншим мешканцям, не перекривають проходи та не порушують вимог пожежної безпеки.
Важливо: орендодавець не може дискримінувати сім’ю лише через наявність дітей. Сам факт звичайного дитячого шуму також не є достатньою підставою для припинення договору оренди.
Які заборони не можна включати до Hausordnung?
До правил внутрішнього розпорядку не можуть включатися, зокрема, такі положення:
- загальна заборона приймати відвідувачів або залишати гостей на ніч;
- повна заборона дитячого шуму;
- необґрунтована загальна заборона користуватися пральною машиною;
- обов’язкове встановлення певної температури в житлових кімнатах;
- право орендодавця входити до квартири в будь-який час без згоди орендаря;
- інші положення, які непропорційно обмежують права мешканців або суперечать договору оренди та законодавству.
Відповідальність за порушення Hausordnung
У разі порушення Hausordnung орендар може отримати від орендодавця попередження (Abmahnung).
Якщо правила проживання є частиною договору оренди, їх порушення може вважатися порушенням договірних обов’язків. Однак розірвання договору оренди можливе не через будь-яке незначне порушення, а залежить від його характеру, тяжкості, повторюваності та інших обставин конкретної справи.
Зміна правил проживання
Якщо Hausordnung є частиною договору оренди, орендодавець не може в односторонньому порядку змінювати договірні права та обов’язки орендаря. Для внесення істотних змін зазвичай необхідна згода сторін.
Якщо мешканці, наприклад, хочуть змінити встановлені договором години відпочинку (Ruhezeiten), такі зміни повинні бути погоджені з усіма сторонами, чиї договірні права та обов’язки вони зачіпають.
Статті за темою
Куріння в орендованому житлі, на балконі та в інших місцях у Німеччині