Що потрібно знати, щоб взяти іпотеку на будинок чи квартиру у Німеччині?
Чи варто у 2026 році купувати нерухомість?
Всім відомо, що винаймати житло дорого і знайти хороше важко. З іншого боку, до початку 2022 року іпотечні відсотки ЄС залишалися на дуже низькому рівні, а банки охоче давали кредити на нерухомість «надійним» (у розумінні банків) клієнтам.
Відсоткові ставки за десятирічними стандартними кредитами зросли з грудня 2021 року з 0,9% до приблизно 2,5% у червні 2022 року. Це найшвидше зростання з 1980 року. У кінці 2025 року ставки з іпотеки становлять біля 4 відсотків на рік.
Чи є сенс оформлювати кредит на купівлю житла в Німеччині?
Мати своє житло — абсолютне «вірне» бажання. Як кажуть німці: кожен мешканець Німеччини купує за своє життя щонайменше одну квартиру. Тільки хтось собі, а хтось орендодавцю.
Ситуація у 2025 році
Ситуація у 2025 році залишається такою, що можна оформити кредитування на +/- 30 років, але при цьому фінансове навантаження на сімейний бюджет уже не залишиться пропорційним орендній платі. Позичальникам доведеться «затягувати пояси» і відповідальніше підходити до купівлі будинку чи квартири.
Ціни на ринку нерухомості у 2025 році
У 2025 році ринок нерухомості Німеччини продовжує показувати ознаки поступового відновлення після періоду цінової корекції, що спостерігався після 2022–2024 років. Незважаючи на економічну невизначеність і високі витрати на будівництво, ціни на житлову нерухомість у багатьох регіонах зросли або стабілізувалися, а попит залишається високим, особливо в великих містах.
За даними кількох джерел, ціни на житлову нерухомість у Німеччині в 2025 році продовжують збільшуватися:
За даними Immowelt, середня ціна на вторинному ринку квартир становить близько €3 162/м², а на будинки — приблизно €2 767/м² (квітень 2025 р.). Індекс цін на житло показує ріст близько 3,9 % у другому кварталі 2025 р. порівняно з торішнім показником, що свідчить про стабільне пожвавлення ринку.
Динаміка та прогнози
Аналітики констатують, що після падіння цін у 2022–2024 роках житловий сектор відроджується: очікується, що ціни продовжать зростати й у кінці 2025 року на приблизно 3–3,5 %. Це зростання підтримується високим попитом на житло, недостатньою пропозицією новобудов та відносно стабільними процентними ставками для іпотеки.
Чи можливо купити собі квартиру чи будинок у Німеччині?
Через низькі процентні ставки купівля нерухомості до 2022 року була доступною великому колу осіб. Навіть із невеликою зарплатою близько 2000 євро — сім’я із двох осіб могла оформити кредит на квартиру в сумі близько 200 тисяч євро. Тепер усе змінилося.
Через зростання відсоткових ставок приймати рішення про іпотечне кредитування у 2025 році потрібно ретельніше!
Вимоги банків для схвалення іпотеки
Найголовніші вимоги до позичальників
- постійний трудовий договір;
- постійний вид на проживання у Німеччині чи громадянство ЄС.
В ідеалі позичальник не повинен мати боргів. У тих, хто має достатній дохід чи достатній власний капітал, не має проблем з отриманням фінансування.
Вік позичальника має значення для схвалення кредиту на нерухомість
У позичальників віком від 50 років зазвичай менше часу для виплати іпотечного кредиту до виходу пенсію. Тому банку потрібно переконатися, що кредитний договір на купівлю житла відповідатиме певним критеріям для виплат щомісячних внесків за кредитом.
Як оформити іпотеку?
Щоб отримати кредит для купівлі нерухомості потрібно підготувати для банку пакет документів, який складається з двох частин:
- Документи про позичальника.
- Документи щодо конкретного об’єкту нерухомості;
Потім повний пакет документів щодо інформації про позичальника та об’єкт нерухомості подається до банку для отримання пропозиції про кредитування.
Порада. щоб не погіршити свій кредитний рейтинг (Schufa) і не витрачати час для розмови з банківськими співробітниками різних фінансових установ — ми рекомендуємо звертатися до фінансових консультантів.
Якщо всі документи зібрані, то можна подавати в банк заявку щодо отримання кредиту на нерухомість.
Що потрібно знати про кредитні іпотечні договори?
З чого складаються внески за кредитом?
Щомісячна сума, яку необхідно сплачувати банку, зазвичай, складається з двох частин:
- Відсотки за кредитом (Immobilienzinsen).
- Сума за погашення (тіла) кредиту (Tilgung).
Якщо скласти всі внески наприкінці позики, то вийде сума, що перевищує суму, яку взяли на купівлю житла, тому що до суми кредиту додаються відсотки, тобто сплачуються послуги банку за користування кредитними средствами.
Відсотки за кредитом на нерухомість (Immobilienzinsen) – це сума, яку позичальник сплачує банку. Банк отримує гроші насамперед за те, що має можливість позичити позичальнику гроші на житлову позику.
Відсотки за кредитом на нерухомість також часто називають відсотками на будівництво (Bauzinsen) або відсотками за іпотечним кредитом (Hypothekenzinsen). Вони сплачуються банку як частину щомісячного платежу.
Супутні витрати при купівлі нерухомості
Покупець нерухомості повинен розраховувати на додаткові витрати на оплату послуг брокера та нотаріальних зборів. Вони можуть становити 10-12 відсотків вартості об’єкта нерухомості.
Важливо знати! З грудня 2020 року брокерські комісії при купівлі нерухомості діляться порівну між покупцем та продавцем.
Як можна швидше виплатити іпотеку?
Іпотечні договори переважно включають пункт про можливість внесення додаткової суми для погашення тіла кредиту (Sondertilgung). Зазвичай банки дають можливість вносити від 5 до 20 відсотків щороку від загальної суми кредиту.
Крім того, у Німеччині існують різні фінансові інструменти, які допоможуть суттєво скоротити термін виплати. Це можуть бути державні чи земельні дотації, накопичувальні договори на будівництво чи купівлю житла тощо.
За відносно мінімальних дій позичальника, можна скоротити термін погашення іпотеки, як мінімум на третину!
Якщо почати планувати і готуватися до іпотеки заздалегідь, маючи власний капітал, у позичальника «розв’язані руки». Наприклад він стає володарем великих преференцій у вигляді більш привабливої відсоткової ставки.
Як кредит KfW допоможе при купівлі житла?
Альтернативою банківських позик є позики від Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Цей державний банк пропонує приватним особам незалежно від віку позики та гранти KfW під низький відсоток.
Основні програми KfW для придбання житла
KfW 124 («Home Ownership Programme») – кредит до ~100 000 € для тих, хто купує власне житло або будує його. Програма підходить перш за все для першої покупки житла, допомагаючи знизити фінансове навантаження.
KfW 297 і 298 («Climate-friendly new construction» / «Efficient Building») – енергоефективні кредити для будівництва або придбання нового житла, що відповідає високим стандартам енергоефективності (наприклад, Effizienzhaus 40 з якісною сертифікацією QNG).
Після змін програми 297/298 на поточному етапі пропонуються низькі процентні ставки (наприклад ~0,9 % фіксованої на 10 років) без додаткових «грантів» у вигляді повернення частини суми; максимально доступний кредит становить до 150 000 € на одну житлову одиницю.
Інші вигідні програми для власників нерухомості
Окрім кредитів, банк надає різноманітні вигідні програми. Наприклад, власники нерухомості, які бажають зробити існуючий житловий простір безбар’єрним, можуть отримати кошти за програмою «Відповідний віку ремонт» (Altersgerecht Umbauen).
KfW 159 («Age-Appropriate Conversion / Altersgerecht Umbauen») – підтримка безбар’єрного адаптування житла для людей будь-якого віку (наприклад, встановлення поручнів, рівневих душів, розширених проходів тощо). Підтримка покриває до 50 000 € на одиницю житла, які не треба повертати як частину кредиту.
Існують також програми «BEG» через Федеральну програму підтримки енергоефективних будівель (у співпраці з BAFA та KfW), що пропонують кредити та субсидії на модернізацію чи глибоку термомодернізацію існуючих будинків.
Ставки за кредитами на нерухомість
Від чого залежить відсоткова ставка з іпотеки у Німеччині?
Конкретна процентна ставка, яку пропонує банк, залежить від:
- відсотку вартості майна, що має кредитуватись;
- суми кредиту;
- зафіксованого періоду часу, на який встановлено процентну ставку (термін договору);
- прибутку та активів позичальника;
- початкового та щомісячного власного внеску;
- рейтингу фінансової благонадійності (Schufa);
- та інших факторів.
Для банку важливо взяти на себе якнайменше ризику щодо позичальника. Інакше це позначиться на підвищенні процентних ставок. Чим більша сума кредиту, тим вищі ризики банку.
Початковий внесок та позика на житло
Банками часто вимагається наступне: покупець задля оформлення іпотеки повинен мати власні кошти в сумі не менше 10 відсотків від вартості об’єкту нерухомості. Але це не є абсолютно необхідним. Звичайно, висока частка власного капіталу покращує умови фінансування та знижує щомісячний платіж за іпотекою.
В принципі, купівля нерухомості з дуже невеликим первісним внеском можлива. Природно, що чим менше у покупця власного капіталу для початкового внеску, тим вище процентні ставки за кредитом. У 2025 році деякі банки зовсім не розглядають заявки на іпотеку, якщо позичальник має власні кошти менше 10 відсотків від вартості житла.
Для банку завжди важливо розуміти, чи зможе позичальник дозволити собі щомісячний іпотечний платіж.
Рекомендація! Якщо купівля квартири або будинку планується найближчим часом, то слід вивчити всі можливості залучення капіталу. Чим більше у позичальника власного капіталу, тим вигідніші пропозиції він отримає для свого фінансування.
У більшості випадків банк вимагає, щоб позичальники використовували свої власні гроші (початковий внесок) для фінансування додаткових витрат на купівлю та частини купівельної ціни.
Щомісячний внесок
Кредитор щомісяця сплачує до банку обумовлену суму грошей (при ануїтетних платежах), що включає відсотки за кредитом та погашення тіла кредиту. Багато банків хочуть знизити свої ризики, виставляючи вимоги про погашення боргу у розмірі близько двох відсотків на рік від суми кредиту. Таким чином, якщо, наприклад, позичальник просить у банку 100000 євро за ставки 4% річних — фактично доведеться платити близько 6000 євро на рік (500 євро на місяць).
Розмір ставок з іпотеки у 2025 році
Процентні ставки у 2021 році перебували на дуже низькому рівні. В принципі, можна сказати, що надзвичайно вигідні умови для іпотечного кредитування майбутні домовласники отримували близько 5 останніх років, оскільки бум на ринку нерухомості підживлювався політикою низьких процентних ставок Європейського центрального банку (ЄЦБ).
Найнижчий показник з моменту заснування Федеративної Республіки Німеччини було досягнуто у листопаді 2019 року. На той час процентна ставка для 5-річної фіксованої процентної ставки становила рекордні 0,26%.
У 2025 році є ознаки того, що споживачі вже почали звикати до дорожчих умов кредитування нерухомості. Попит на фінансування будівництва останнім часом знову дещо збільшився.
Ставка за іпотечними кредитами у 2025 року становить близько 3,5 відсотків, для кредитних договорів строком на десять років із 80% фінансуванням від вартості об’єкта.
Іпотечне фінансування людей похилого віку
Потенційні кредитори також мають шанси на схвалення кредиту на житло в Німеччині. Але все ж таки можна очікувати, що не всі банки приймуть їх з розкритими обіймами. Але позичальникам, які хочуть купити будинок чи квартиру в кредит незадовго до виходу на пенсію та хочуть отримати ануїтетну позику, слід розраховувати на суворіші умови.
Чого слід очікувати літнім позичальникам?
Кредитори часто вимагають від позичальників старшого віку мати високий коефіцієнт власного капіталу і очікують високої початкової ставки погашення у розмірі п’яти відсотків і більше, що часто не є проблемою за нинішніх низьких процентних ставок.
Крім того, багато фінансових інститутів надають позички тільки в тому випадку, якщо клієнт оформляє страхування життя на випадок смерті як кредитне забезпечення (Risikolebensversicherungen).
Іноді банки вимагають, щоб спадкоємець також підписав позику на нерухомість. У разі смерті позичальника спадкоємець буде відповідальним позичальником, продовжуючи виплачувати іпотеку.
Ситуація з іпотекою у 2025 році
Інвестори, які хотіли б придбати свій перший об’єкт нерухомості повинні розуміти, що для середнього класу фінансовий тягар іпотеки буде дуже великим або зовсім непідйомним.
Що ж робити? Як підготуватися та реагувати на такі виклики світової економіки?
Викреслити думки про покупку житлових метрів? Відмовитися від заповітних бажань?
Впевнений, що ні! Не треба відмовлятися від бажаної мети! Просто перегляньте свої фінансові стратегії під нинішню ситуацію. Наприклад, один із варіантів виходу із ситуації — Bausparvertrag. Це дуже гнучкий інструмент, який доступний у Німеччині.
Bausparvertrag — накопичувальний договір на будівництво, купівлю або модернізацію житла дозволяє зарезервувати відсотки за іпотекою (поки що можливо від 0.95% річних). Крім того, при використанні цього фінансового інструменту накопичити на покупку житла вам може допомогти держава та роботодавець.
На що потрібно звернути увагу покупцям?
Фіксація процентних ставок залишається одним із головних критеріїв. Завжди має вирішальне значення, який бюджет доступний кожен місяць для погашення іпотеки. Тут дайте відповідь на запитання: Як довго я зможу забезпечувати оплату відсотків і яка гнучкість мені потрібна протягом цього часу? Чи планує сім’я мати дітей? Що буде, якщо мене звільнять?
Консультація у спеціалістів
Якщо ви ще не до кінця розумієте, як отримати кредит на житло, то пропоную більше дізнатися про можливості кредитування під час особистої індивідуальної консультації. Для отримання безкоштовної консультації російською, українською чи німецькою мовами дзвоніть: +49(0)1573-55-48-505.
Автор публікації: фінансовий консультант Юрій Джуваго.
Додаткові посилання на статті фінансової тематики
Кредит для іноземців в Німеччині 2026
Чи можна тримати гроші вдома в Німеччині?
Права та обов’язки споживачів у магазинах Німеччини